چند نکته حقوقی برای اجاره ملک

مقدمه

مسکن یکی از نیازهای اولیه‌ی هر فرد به شمار می‌رود. یکی از رایج‌­ترین و متداول‌ترین روش ها برای رفع این نیاز، انعقاد قراردادی به نام «اجاره» بوده و هست. این قرارداد که در عین رایج بودن، قدمتی طولانی نیز دارد مواد بسیاری از قانون مدنی را به خود اختصاص داده و قواعد آن در قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر مورد اشاره قرار گرفته ­است.

اجاره قراردادی است که به موجب آن مؤجر، منافع خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به مستاجر، برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها، تملیک می‌کند. در این زمینه رعایت چند نکته اساسی و مهم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی در اجاره ملک جلوگیری کند از جمله:

۱. تعیین مدت اجاره

قرارداد اجاره یک قرارداد موقت و مدت­‌دار است و نمی‌تواند به‌صورت دائمی منعقد شود. در این عقد باید مدت معین باشد و در غیر اینصورت اجاره باطل است. در اجاره ملک مستاجر موظف است در زمان پایان قرارداد ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد که در صورت عدم انجام این کار موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را از مراجع قانونی اخذ نموده و یا طبق ماده ۵۰۱ و ۴۶۸ قانون مدنی، مستاجر موظف است طبق یک توافق دوطرفه مبلغی را به موجر پرداخت کند.

اجاره نامه

۲. بررسی مالکیت منافع

اثر اصلی قرارداد اجاره، انتقال مالکیت منافع از موجر به مستأجر است؛ یعنی پس از انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر مالک منافع مالی می­‌شود که آن را اجاره کرده­ است. بنابراین در عقد اجاره لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

شخصی که مالک عین یک مال است می­‌تواند آن را بفروشد یا به شخص دیگری اجاره دهد اما مستأجر که مالک منافع است، نمی­‌تواند مورد اجاره را بفروشد بلکه صرفا می‌تواند آن­ را به دیگری اجاره بدهد مگر این­که اجاره­‌دهنده در قرارداد چنین حقی را از او سلب کرده باشد. در واقع چنانچه مالک یا اجاره‌­دهنده، حق اجاره دادن ملک را از مستأجر سلب نکند و چنین چیزی در قرارداد مورد اشاره قرار نگیرد، مستأجر می‌­تواند مالی را که اجاره کرده است به شخص دیگری اجاره دهد. بنابراین حق اجاره دادن هم حقی برای مستأجر است که می­‌تواند توسط مالک از وی سلب شود.

۳.تعیین مبلغ اجاره بها

قرارداد اجاره معوض (غیررایگان) است؛ یعنی همان­‌گونه که مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌­شود و می‌­تواند از آن بهره ببرد، در عین حال نیز موظف است که مبلغ معینی را به عنوان اجاره‌­بها به موجر بپردازد یا اینکه تعهد به پرداخت آن نماید. این­که چه مبلغی و در چه بازه­‌ی زمانی به‌عنوان اجاره‌بها به مالک باید پرداخت شود، به توافق مالک و مستأجر مرتبط است، اما در صورتی که در قرارداد اجاره این­گونه توافق کنند که مستأجر به‌طور کلی اجاره‌­بها نپردازد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود. منظور از باطل بودن قرارداد اجاره نیز به معنای این است که این قرارداد هیچ اثری نخواهد داشت و گویا هیچ قراردادی منعقد نشده ­است.

معمولا در عرف به این ترتیب است که مستأجر به‌صورت ماهیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌کند اما اگر طرفین قرارداد اجاره بر پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بها توافق کنند اما زمان پرداخت آن را مشخص ننمایند، مستأجر موظف است در همان زمانِ انعقادِ قرارداد آن را بپردازد. به‌عبارت بهتر، اگر طرفینِ قرارداد اجاره تصمیم دارند که اجاره‌بها در بازه­‌ی زمانی خاصی پرداخت شود باید آن را در قرارداد به صراحت بیان کنند.
۴. تکالیف موجر و تعیین دقیق حدود آن

 یکی از مهم­‌ترین تکالیف مؤجراین است که ملک مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار دهد به‌گونه‌­ای که وی بتواند از آن به‌طور کامل بهره ببرد. در صورتی که اجاره­‌دهنده از انجام این تکلیف خودداری کند، می‌­توان از دادگاه اجبار او را درخواست نمود و چنانچه اجبار وی ممکن نباشد، مستأجر می­‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. به طور کلی دو دسته تعمیرات وجود دارد؛ تعمیرات جزیی و تعمیرات اساسی. انجام تعمیرات کلی و اساسی مانند تغییر در ساخت ساختمان، هزینه‌ی رنگ‌آمیزی دیوارها، خرابی کلی سیستم گرم‌کننده، آسانسور و … با مؤجر است و  صاحب‌خانه باید هزینه‌های آن را پرداخت کند مگر اینکه در اجاره خلاف آن قید شود.

 

موجر و مستاجر

۵. تکالیف مستأجر و تعیین حدود آن

مستأجر موظف است که در موعد مقرر در قرارداد، اجاره‌­بها را به مالک پرداخت کند. در صورتی که مستأجر در موعد مقرر در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت نکند، اجاره‌­دهنده در ابتدا باید برای او اظهارنامه‌­ای ارسال نماید. اگر در طول یک سال دو مرتبه به علت عدم پرداخت اجاره‌­بها این کار را انجام دهد ولی مستأجر هم­چنان اجاره‌­بهای خود را نپردازد، مالک می­‌تواند از دادگاه بخواهد که حکم تخلیه را صادر نماید. بنابراین مالک نمی‌­تواند به صرف یک بار عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر، برای تخلیه­‌ی ملک درخواست نماید. هم­چنین باید توجه نمود که اگر چنان­چه مالک مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌ باشد، در صورتی می­‌تواند تخلیه ملک خود را از مستأجر درخواست نماید که این وجه را به مستأجر پرداخت نماید. در عرف به مبلغی که مستأجر در ابتدا به‌عنوان تضمین به مالک پرداخت می‌­کند، رهن گفته می­‌شود.

از دیگر تکالیف مستأجر تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد، انجام تعمیرات غیر اساسی مانند تعویض لامپ‌ها یا پریز و کلید برق و قفل در‌ها و سایر تعمیرات جزئی، پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ، جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر[۱] و خودداری از ورود خسارت به محل اجاره می باشد.

 

نکات قابل تأمل و بررسی
  • بهتر است برای جلوگیری از اختلافات احتمالی، در قرارداد اجاره حدود تکالیف مؤجر و مستاجر و وظایف و مسئولیت‌های هر یک از طرفین قرارداد در خصوص  تعمیرات، حق شارژ و …. به طور روشن و صریح بیان شود.
  • اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند، حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر می بایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.
  • همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو شاهد تنظیم کنید. در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ (تخلیه فوری ملک) بهره‌مند نخواهید شد.
  • اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی و شارژ و … باشد نمی تواند راساً از مبلغ رهن برداشت کند بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه برای دریافت حق خود اقدام کند.
این مطلب را از دست ندهید:  ده نکته حقوقی برای خرید ملک

[۱] اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور، انجام این تعمیرات با موجر است؛ لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.

 

منبع سایت مباشر سایت چطور سایت یاسا

نظرات بسته شده است.