ده نکته حقوقی برای خرید ملک

مقدمه

یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی(خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین(مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است. ملک به طور کلی در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد و از این حیث از قواعد حقوقی خاصی پیروی می‌کند. بنابراین هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات مهم و اولیه‌ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند. رعایت چند نکته اساسی و مهم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند از جمله:

۱. حصول اطمینان از مالکیت فروشنده

نخستین نکته‌ای که در خرید هر ملک وجود دارد، حصول اطمینان از مالکیت فروشنده است. برای اطمینان حاصل کردن از مالکیت فروشنده باید به اسناد مالکیت او توجه کرد. اگر ملک مورد معامله دارای سند رسمی است، سند مزبور باید به‌دقت بررسی شده و از درج نام صحیح و کامل فروشنده به عنوان مالک، اطمینان حاصل شود. هرگاه هنوز سند رسمی به نام فروشنده صادر نشده است و او می‌خواهد ملک را به استناد مبایعه‌نامه (قولنامه) به فروش برساند، لازم است درج نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه بررسی شود.

۲. دارا بودن اختیار فروش ملک

گاهی اشخاص به عنوان وکیل مالک اصلی ملک، اقدام به فروش آن می‌نمایند. خریداران بایستی در این موارد، از صحت و ابعاد حقوقی وکالت نامه کسب اطمینان حاصل نمایند. خریدار ملک ضمن بررسی صحت وکالت نامه مربوطه، بایستی در خصوص اختیار فروش  در چارچوب وکالت نامه نیز اطلاع به دست آورد. گاهی اوقات؛ وکالت نامه ارائه شده از جانب وکیل، مربوط به وکالت در امور دیگر بوده و طی وکالت نامه مورد نظر، هیچ اختیار فروشی در مورد ملک به وی داده نشده است که در این صورت بهتر است خریدار از خرید صرف نظر کند.

علاوه بر این، در معاملاتی که به استناد مبایعه‌نامه صورت می‌پذیرند، خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده از حق فروش منع نشده باشد. در این موارد معامله ملک دارای اشکال بوده و خریدار بایستی از خرید ملکی که دارای منع قانونی فروش در مدت معین می‌باشد، پرهیز نماید.

مثال: گاهی اوقات فروشنده خانه به شرطی اقدام به فروش خانه به خریدار مربوطه می‌نماید که خریدار به مدت ۵ سال از حق فروش خانه منع باشد.

بنابراین خریدار بایستی علاوه بر بررسی مشخصات شناسایی درج شده در مبایعه نامه، از بخش‌ها و بندهای دیگر مبایعه نامه نیز اطمینان حاصل نماید.

۳. سند دار بودن ملک

نکته دیگری که باید مشخص شود این است که آیا ملک مورد معامله دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در برخی موارد قطعاتی از یک رمین بزرگ تفکیک شده و به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست.

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … را مالک خواهد شناخت .» بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست. همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.

۴. بررسی اسناد ملک

اسناد ملک، بیانگر بسیاری از واقعیت هایی است که ممکن است مالکین، آن را پنهان نمایند و یا از آن بی خبر باشند. در هنگام خرید حتما به مندرجات اسناد ملک توجه کنید. مهمترین اسنادی که باید بررسی کنید عبارتند از سند مالکیت ملک(اعم از تک برگ یا دفترچه ای)، سند قطعی غیر منقول که اصطلاحاٌ به آن بنچاق هم گفته می شود، گواهی پایانکار ملک و صورت‌مجلس تفکیکی؛ مهمترین نکاتی که در این اسناد باید مورد بررسی قرار گیرد عبارت است از : مساحت ملک، موقعیت ملک، آخرین مالکین، مشخصات توابع ملک مثل پارکینگ، انباری و انشعابات، میزان سهم فروشنده در ملک، محدودیت های احتمالی نقل و انتقال مثل در رهن بودن و در نهایت حقوق اشخاص ثالث در ملک؛

  • حتما این بررسی با رویت اصل اسناد انجام شود و به کپی اسناد اکتفا نکنید.
۵. در رهن یا بازداشت نبودن ملک

نکته‌ی حقوقی دیگر که در خرید ملک باید مورد توجه قرار گیرد، آزاد بودن ملک یا به‌اصطلاح حقوقی طِلق بودن آن است. گاه ممکن است فروشنده‌، خانه‌ی خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی بازداشت شده باشد. در این فرض هرچند اصولا تنظیم مبایعه‌نامه امکان‌پذیر است ولی تنظیم سند رسمی به نام خریدار، منوط به فک رهن یا رفع بازداشت از ملک است. بنابراین در این موارد توصیه می‌شود که تدابیر لازم جهت انجام امور فوق توسط فروشنده به عمل آید تا تنظیم سند رسمی با مشکل مواجه نشود. یکی از بهترین راهکارهای موجود در این خصوص این است که فروشنده به خریدار وکالت فک رهن یا رفع بازداشت اعطا کند و خریدار نیز بخشی از پول خرید خانه (ثمن معامله) را به این کار اختصاص بدهد. یعنی به‌جای آن‌که تمامی ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، مقداری از آن را صرف پرداخت دین یا تعهد مالی‌ای نماید که ملک فروشنده به دلیل آن در رهن یا بازداشت قرار دارد. سپس با وکالتنامه‌ای که از فروشنده در دست دارد مبادرت به انجام امور فک رهن یا رهن بازداشت کند. (از آن‌جایی که انجام این کار ظرافت‌های خاص حقوقی را می‌طلبد پیشنهاد می‌شود که در خصوص آن حتما با یک وکیل مشورت به عمل آید.)

۶. موقوفه بودن یا ملکی بودن 

یکی از نکات حقوقی خرید ملک که دارای اهمیت فراوان است، بررسی موقوفه بودن ملک می باشد.به طور کلی معامله املاک وقفی جایز نیست و چنین املاکی از نظر قانون قابل خرید و فروش نیستند. لازم به ذکر است فقط حقوق مربوط به املاک وقفی در قالب هایی مانند صلح منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارند و هیچ گاه خود زمین به مالکیت کسی در نخواهد آمد. انتقال منافع یا حقوق ملک وقفی هم باید با رعایت ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. بررسی موقوفی بودن یا نبودن ملک با مراجعه و استعلام از سازمان اوقاف مشخص می شود.

۷. اخذ مفاصاحساب‌های لازم

طبعا هر ملکی دارای میزانی بدهی به دستگاه‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات می‌باشد از این رو فروشنده بایستی این دیون را به دستگاه های ذیربط پرداخت نموده و مفاصا حساب را به خریدار ارائه نماید. خریدار نیز می‌تواند با استعلام از اداره های مربوطه، نسبت به صحت و تایید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید.هم‌چنین در خصوص آپارتمان‌ها، فروشنده باید گواهی عدم وجود شارژ معوقه و دیگر مسائل مالی آپارتمان را تحویل خریدار دهد. لذا توصیه می‌شود قبل از خرید ملک در خصوص این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید.

۸. تعیین تکلیف قرارداد اجاره‌ی ملک

گاه ممکن است ملک مورد معامله در اجاره‌ی دیگری باشد. هرچند از نظر قانونی و در صورت عدم وجود شرط خلاف، انتقال مالکیت عین مستأجره (ملک اجاره شده) با مانعی روبه‌رو نیست ولی بهتر است قبل از خرید و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره با حضور مستأجر روشن شود. هرگاه توافق بر این است که قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل شود، اقدامات لازم در این خصوص به عمل آید.

۹. حصول اطمینان از درج انشعابات آب، برق و گاز در سند

اصولا انشعابات آب، برق و گاز هر ملک به همراه آن به فروش می‌رسد اما بهتر است از درج آنها در مبایعه‌نامه یا سند اطمینان حاصل شود. در خصوص تلفن این اصل وجود ندارد و خط تلفن تنها در صورتی همراه ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال ذکر شده باشد. به همین دلیل در خصوص خط تلفن باید دقت بیشتری به‌خرج داد.

۱۰. تصریح به انتقال پارکینگ و انباری

هرگاه توافق طرفین بر این است که ملک همراه با پارکینگ و انباری به فروش برسد، لازم است این موضوع به همراه مشخصات دقیق آنها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود. هم‌چنین هرگاه ملکی بیش از یک پارکینگ داشته و تمامی آنها قرار است منتقل شود، این موضوع باید صراحتا در اسناد قید شود. در غیر این صورت فروشنده الزامی به این انتقال ندارد.

هرچند کنترل موارد فوق برعهده‌ی سردفتر یا صاحب بنگاهی است که مبادرت به تنظیم سند یا مبایعه‌نامه می‌کند، با جود این، به‌دلیل پاره‌ای ملاحظات لازم است که خودِ خریدار نیز این موارد را بررسی و کنترل کند.

 

منبع سایت حقوقی چطور سایت دادران سایت مباشر

نظرات بسته شده است.