آشنایی با انواع سند ملکی

مقدمه

در خرید خانه یا هر ملک دیگری اولین گام اطمینان از معتبر بودن و نداشتن مشکلات سند در خانه‌ها و دیگر املاک است. قرارداد خرید و فروش، قرارداد اجاره نیست که مدت‌دار باشد و بعد از مدت کوتاهی همه ‌چیز به پایان برسد، خرید خانه یک مسئله‌ بسیار مهم و هزینه‌بر است که در صورت وجود کوچک‌ترین مشکلات سندی، شخص خریدار میلیون‌ها پول از دست می‌دهد و برای برگرداندن این پول باید زحمت و زمان زیادی را صرف کند.
بنابراین این مسئله خیلی مهم است که قبل از هرگونه عقد قرارداد خرید خانه به دنبال صحت ‌و سقم مدارک فروشنده و اعتبار سند او باشیم که به هیچ عنوانی درگیر مشکلات سند در خانه‌ها نشویم و راحت و بدون دردسر بتوانیم صاحب‌خانه شویم. سند ملکی انواع مختلفی دارد که هرکدام مسائل حقوقی ویژه‌ی خود را دارا است. اگر نسبت به آن‌ها اطلاعات دقیق وجود نداشته باشد، ممکن است بعدها مشکلات جدی گریبان خریداران و فروشندگان را بگیرد. انواع سند ملکی حالت های مختلفی دارد که عبارت است از:

سند ملکی شش دانگ

یکی از انواع اسناد معتبر، سند ملکی شش دانگ است. در این اسناد تنها یک شخص به عنوان مالک سند شناخته می‌شود.کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از آن شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است.

سند ملکی مشاع

واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می‌شود که یک ملک، چند مالک داشته باشد.

واژه‌ی مشاع از اشاعه می‌آید که بدان معنا است که هر قسمت از آن ملک از آنِ تمام شرکاء است. 

در این نوع سندها، تمام قسمت­‌های ملک متعلق به تمام مالکان است و سند به صورت کاملا مشارکتی مورد معامله قرار می­‌گیرد. در واقع در سند مشاعی سند بین چند شریک تقسیم شده است، نه ملک. برای مثال اینطور نیست که یک مالک صاحب قسمت آشپزخانه از یک آپارتمان باشد و مالک دیگر صاحب اتاق خواب. در یک آپارتمان با سند مشاع، تمامی بخش­‌های آپارتمان به تمام مالکان تعلق دارد و تمام مالکان در آن سهم دارند. از این جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه مشاع کمی پیچیده‌تر از سندهای غیرمشاع است. برای خرید اینگونه ملک‌ها بهتر است قبل از هرکاری تحقیقات جامعی در این زمینه انجام دهید.

سند مشاع

سند ملکی تفکیکی

تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است و در اصطلاح ثبتی، تقسیم قطعه زمینی به قطعات مختلف است. تفکیک ملک عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول (خانه، زمین و به‌ طور کلی هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشد) به قطعات کوچک‌تر. در واقع تفکیک، عملی است اداری که با تقاضای مالک یا مالکین، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع انجام پذیرفته و در نتیجه ملک به چند قطعه با مشخصات معین، تبدیل می گردد.

بر طبق قانون به سند ملکی که به بین چند نفر تقسیم شده باشد، سند ملکی تفکیکی گفته می‌شود. قسمت‌هایی از ملک که با استفاده از این سند از یکدیگر جدا شده‌اند، هرکدام دارای سندی مجزا هستند. همان طور که مشخص است سندهای ملکی تفکیکی دارای چند مالک است که در مالکیت با یکدیگر شراکت دارند.

به ‌صورت کلی به علت وجود چند مالک و شرایط پیچیده‌ای که در خرید املاک تفکیکی وجود دارد، خرید این‌گونه املاک توصیه نمی‌شود تا بعداً درگیر مشکلات سند نشوید. خرید املاک تفکیکی تنها در صورتی به‌صرفه است که خود شما یکی از شرکا باشید و بخواهید کل ملک یا خانه را به‌صورت یکجا از دیگر مالکان خریده و خانه یا ملک را از تفکیک خارج کنید. در غیر این صورت با دردسرهای زیادی روبه‌رو خواهید شد.

سند ملکی تک برگ

یکی دیگر از انواع سند معتبر می‌توان به سند تک برگ اشاره کرد. سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه‌ای بودند. سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته است. این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی‌شود و در اصل با وسایل کامپیوتری با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می‌رسد.

هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و اگر صاحب ملک خانه‌ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد. در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است. همچنین تک برگ بودن آن سبب نگهداری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر شده است.

سند ملکی عرصه و اعیان

نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست. چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند. آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.

میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد. با درخواست از شهرداری‌ها و ادارات مربوطه می‌توان سهم خود از عرصه را مشخص کرد. این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که ملک ورثه‌ای شود یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند عرصه را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند.

سند عرصه و اعیان

 

سند ملکی وکالتی

سند وکالتی به سندی می‌گویند که در آن نام فرد یا افراد دیگری به عنوان وکیل فروش اعلام می‌شود. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی ازجمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند. در این صورت باید وکالت آن‌ها به‌صورت رسمی و محضری ثبت ‌شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد.
وکالت بلاعزل صرفاً به ‌منزله نمایندگی از طرف موکل به وکیل در انجام مورد وکالت دارد؛ و به‌منزله انتقال مورد وکالت نیست و هیچ‌کس نمی‌تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند، مگر اینکه طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به آن منتقل ‌شده باشد. لذا افراد در خرید و فروش اموال خود باید حتماً در قالب عقد بیع معامله انجام دهند و مالکیت خود را ایجاد کنند؛ چرا که اگر کسی به ‌صورت وکالتی معامله کند بدون اینکه عقد بیع تنظیم کرده باشد؛ و آنگاه مثلاً موکل بمیرد در این صورت همان‌طور که گفته شد وکالت از بین می‌رود و ظاهراً دیگر وکیل با این وکالت نمی‌تواند اثبات مالکیت کند و اثبات مالکیت آن مشکل می‌شود، مگر اینکه وکیل با دلایل و مستنداتی مالکیت خود را اثبات کند.
با اینکه وکالت بلاعزل در بیشتر موارد اهداف طرفین قرارداد را تأمین می‌کند و دارای پاره‌ای محاسن است؛ ولی در برخی موارد فروش منزل با وکالت بلاعزل دارای پیامدها و مشکلات اساسی است و با امضاء یک وکالت‌نامه رسمی بلاعزل ناخواسته افراد تمام دارایی و اموال خود را از دست می‌دهند و این به خاطر عدم علم کافی و اطلاع لازم از وکالت بلاعزل است.

تا جایی که می‌توانید در هنگام خرید خانه‌ها با سند وکالتی حواس خود را جمع کنید تا بعداً دچار مشکلات سند در خانه‌ها نشوید. اگر از زنده و سالم بودن مالک خانه مطمئن هستید، به‌طور مستقیم با خود او معامله را انجام دهید. خرید خانه‌ها به‌طور مستقیم از مالک اصلی به‌طور چشمگیری از بروز مشکلات سند در خانه‌ها جلوگیری می‌کند.

سند ملکی بنچاق

تنها سندی که از زمان‌های گذشته باقی ‌مانده و در قانون امروزی معتبر است، سند بنچاق است. در زمان‌های گذشته که نظام مدیریتی ثبت ‌اسناد مانند امروز به‌صورت یکپارچه و الکترونیک نبود، مردم برای توافق بین خودشان قرار دادهایی را می‌نوشتند. سپس برای تأیید صحتشان، آن‌ها را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره‌ی موجه و مقبولی داشتند، می‌بردند. این سندها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می‌رسید، نزد همگان قابل ‌قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند، اما کماکان اعتبار آن‌ها پس از تأیید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته است. بنابراین برای خرید خانه‌هایی با سند بنچاق برای اینکه در آینده دچار مشکلات سند در خانه‌ها نشوید، باید ابتدا این سندها را نزد مراجع قانونی برده و از صحت و اعتبار آن‌ها مطمئن شوید.

سند ملکی وقفی

سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین، آن‌ها را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد و درآمدش را در راستای هدف واقف صرف می کند. طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید. اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.

وقفی بودن ملک به این معنا نیست که شما نمی­‌توانید با خرید زمین ملکی در آن ساخت و ساز کنید. شما آزادی عمل و اختیار کامل برای هر نوع عملیاتی در هر نوع ملک وقفی دارید و چه بسا قیمت پایین­‌تر املاک وقفی نسبت به املاک شش دانگ نکته مثبتی برای افراد زیادی باشد که از پس هزینه خرید املاک شش دانگ برنمی­­‌آیند.

اجاره اداره اوقاف اصلا قیمت بالایی ندارد و در بسیاری از مناطق به صورت سالانه و یا حتی چند سال یک بار دریافت می­‌شود.
سند وقفی

 

سند ملکی شورایی

سند شورایی سندی است که معمولاً در روستاها یا شهرهای کوچکی که دارای شورای محلی هستند یا در مکانهای دور افتاده تنظیم می شود و به امضای چند شهود موثق می‌رسد و در نهایت رئیس شورای محل آن را امضا و ممهور به مهر شورای محل می‌کند. این سند عادی محسوب شده و رسمیت بخشیدن به آن در حیطه و وظایف اداره ثبت اسناد محل است و رسیدگی به هرگونه ادعا در مورد آن، در صلاحیت دادگاه محل ملک است.

سند شورایی برای املاکی صادر میشود که سند شش دانگ ملکی ندارند حال به هر دلیلی طبق اظهار متقاضی و شاهدانی که صحت آن را گواهی و امضا میکنند و سپس اعضای شورا نیز با توجه به تحقیق، از صحت مطالب درج شده آن را تایید می کنند.

سند شورایی هیچگونه سابقه ای در دفتر اسناد ملکی کل کشور ندارد اما چونبه تأیید شورای محلی یا شوراهای اسلامی شهرها رسیده، اعتبارش بیشتر از قولنامه‌های مرسوم است. اما قطعا چون یک سند عادی به حساب می‌آید به اندازه یک سند رسمی نمی‌توان به آنها اعتماد کرد.

در سندهای شورایی دو مورد مهم وجود دارد که معمولا ثبت نمی‌شود و ممکن است در آینده برایتان دردسرساز شود.

  • یکی این که اوقافی بودن ملک را ثبت نمی‌کنند، به همین دلیل اگر قصد خرید و فروش با سند شورایی را دارید حتما قبل از تمام کردن معامله، از دهیاری یا اداره اوقاف استعلام کنید که ملک مورد نظر شما وقفی نباشد.
  • نکته دوم هم این است که کاربری املاک در این سندهای شورایی معلوم نمی‌شود. یعنی ممکن است یک زمین با کاربری کشاورزی را به شما بفروشند و بعدا متوجه شوید که اجازه هیچ‌گونه ساخت‌ و‌ سازی را در آن ندارید. حتی اگر فروشنده کاربری زمین را به شکل غیرقانونی از کشاورزی به مسکونی درآورده باشد، هم حکم به تخریب بنای ساخته شده داده می‌شود و هم به اندازه سه برابر قیمت زمین جریمه می‌شوید.
سند ملکی رهنی

بسیاری از متقاضیان خرید خانه در زمان خرید خانه به وام و یا تسهیلات بانکی احتیاج دارند. در این حالت سند خانه مورد نظر، برای مدت زمانی که وام پرداخت می‌شود در رهن بانک قرار میگیرد. البته این ویژگی در سند نیز قید خواهد شد. لازم است بدانیم که در رهن بانک بودن سند، به معنای در گرو ماندن آن نیست. در این اسناد قید می‌شود که تا تاریخ معین و مشخص، سند ذکر شده در رهن بانک خواهد ماند و پس از آن سند مزبور به خریدار خانه تحویل داده می‌شود. در صورتی که گیرنده وام نتواند در زمان مقرر و تعیین شده بدهی خود را به بانک پرداخت نماید، این اختیار به بانک داده شده است تا ملکی که سند آن در رهنش قرار دارد را به تصاحب خود درآورد.

اگر شما ملکی را خریداری کنید که سند آن رهنی است، درصورتی‌که شخص فروشنده اقساط خود را به بانک پرداخت نکند بعد از مدتی بانک مورد نظر خانه‌ شما را به مزایده گذاشته و به فروش می‌رساند و دست شما به هیچ جایی بند نخواهد بود. در رهن بانک بودن یکی از مشکلات سند در خانه‌ها است که باید حتماً به آن دقت کنید.

 

 

منبع سایت کلید دیوار بلاگ سایت حقوقی یاسا

نظرات بسته شده است.